高盛最新研报：杭州房价仍在下跌，个别房产跌幅达50%，但核心改善型房产可溢价40% |一手住宅 |二手房数量|住宅项目 |杭州房价|滨江 |高盛_网易移动 高盛最新研究报告显示：杭州房价仍在下跌，个别楼盘项目下跌50%，但重大改善项目可溢价40%。回旋镖 2025-11-28 14:45 · 北京 0 让我们首先用一小段话概括整个报告的主要结论。本内容来自高盛中证证券公司2025年11月26日发布的研究报告，根据杭州房地产市场研究中心11月25日的调查得出。团队走访当地领先开发商滨江集团，参观其代表高端住宅项目金商万向大厦。报告认为，杭州楼市整体仍处于调整期。一级和二级市场都面临着巨大的供应压力，价格仍在下跌。但与此同时，地段优质、产品能力突出、靠近科技产业和高科技园区的项目销售收入表现依然稳固，两极分化格局进一步强化。在市场情绪相对谨慎的情况下，龙头房企通过精耕本地、提升产品和运营效率，仍维持了中两位数的项目毛利率。然而，白名单项目之外的房企融资环境依然紧张。 大家好，今天我要跟大家分享的是杭州房地产市场的实地调研报告。该报告由高盛中国证券交易委员会制作urities Co., Ltd 并于2025年11月26日正式发布。英文标题为《中国地产：杭州之旅外卖：强化极化》，我们这里翻译为“中国地产：杭州之旅外卖：强化极化”。整个研究基于高盛研究团队11月25日对杭州市场的实地考察，他们与当地领先的开发商滨江集团管理层进行了深入交流，并参观了金商万向大厦，通过一线观察得出了对当地的判断——避欲。首先简要说明研究背景和对象。滨江集团股票代码为002244，是杭州典型的区域龙头开发商。据管理层介绍，该公司在杭州新建住宅市场的份额约为30%。也就是说，全市主要住宅项目中，每售出10套，就有约3套来自滨江。研究团队选择e滨江成为此次采访的焦点。一方面，对当地市场的变化非常敏感。另一方面，也是因为这类深耕单一大城市的房地产企业，代表了当前的行业环境。它们不仅可以展现整个市场的压力，也可以为领先企业展示品牌和产品实力的立足之道。此次调研，调研团队重点关注了杭州滨江推出的高端物业——金商万向公馆。改良型住宅项目关注度较高，市场销售表现也较为亮眼。通过与项目团队的对话、实地考察以及与周边竞品的比较，高盛分析师试图回答一个问题：在房价普遍回调、成交放缓的背景下，为什么会存在这样的问题？还有一些项目可以保持良好的销售和盈利水平吗？在什么维度上可以看到偏振？整个报告给出的总体结论是，杭州房地产市场呈现出较为明显的“两极分化”特征。一方面，市场气氛普遍谨慎，多数项目销售尚不完善，价格仍处于下跌过程中。另一方面，位置优越、产品设计精良、品牌美誉度好的个别项目仍能保持较高的知名度和较大的利润。这种结构多样性不仅仅存在于杭州。高盛团队本月早些时候在深圳和广州进行实地调研时也注意到了类似的现象。在华润土地举办的反向路演活动中，他们再次感受到了高端住宅与住宅销售表现的明显差异。我们先从需求开始，就是居民意愿和购买力的变化。滨江管理层的直观感受是，杭州本地就业总体比较稳定，目前还没有出现岗位大幅收缩的情况。不少互联网、数字经济、高端制造企业依然保持强劲势头，一些新兴企业仍在扩大招工。不过，与前几年的高景气时期相比，居民对未来收入增长的预期变得更加谨慎，冲动、激进的购房行为明显减少。更多家庭在做决定时会等待更长的时间，并且更关心现金流安全和实际房屋价值。报告特别提到了近年来杭州备受关注的“六小龙”科技集群科技技术，包括Game Science、Deepseek、玉树科技、Deep Robotics、Brainco 和 Manycore Tech。这些企业代表了杭州在游戏、人工智能、机器人领域的新动能。从中长期来看，他们希望继续提高该市的产业竞争力和提供高薪就业岗位。但从目前的调查经验来看，这些企业的发展仍处于快速增长阶段，住房需求主要集中在局部地区，在城市层面尚未形成特别明显的强化效应。简而言之，每个人都对行业的未来感到乐观，但将这种乐观情绪转化为直接购房还需要时间。在空间层面，需求分布也存在明显差异。滨江管理指出，在未来科技城走廊等区域，大型互联网平台公司总部、新兴科技公司、且配套完善的教育、商业设施聚集，购房需求相对更具弹性。无论是一手房还是二手房，靠近这些产业平台的项目通常具有更好的交易弹性。很多购房者在评估房产时，不仅看传统意义上的学区、商圈、交通，还注重“产业配套”，希望家附近有高就业机会。是的，它会让家人的工作和生活更加方便，长期价值也会更加有保障。从需求端到供给端，杭州目前面临的一个突出问题是一二级市场供给压力都比较大。报告引用了当地市场库存数据。如果有可供出售的房屋，则尚未开工的在建项目考虑到预售情况，以及已取得但尚未开发的土地，杭州主市场的库存总量已超过三年来的水平。也就是说，按照近期的销售速度，即使没有更多的土地供应，没有新的开工，仅仅化解积压的库存也需要三年多的时间。这背后有两个重要原因。第一个原因是一些非住宅区早年存在一定程度的结构性土地供应过剩。在规划阶段，部分地区对人口涌入、产业落户和购房需求相当看好，土地流转速度较快。受此影响，这些地区在产业调整周期中面临更加明显的消耗压力，库存消耗周期明显延长。第二个原因与限价背景下新房折扣销售有关。过去，由于在价格管理政策上，部分新房定价低于周边二手房，造成“新房比二手房便宜”的局面。许多购房者正是因为这种价差而进入市场。随着大环境的变化和市场环境的变化，部分因为价差而购买新房的业主选择了套现目前的价格区间。他们列出二手房，但可能不会在当地购买新房。这就造成了二手房挂牌量持续上升，而新房收购需求却谨慎的局面。报告指出，目前杭州二手房网上挂牌数量处于历史高位，房屋交换链条经常在中间的某个时刻出现中断。有些人买房只是为了换取现金，而不是为了下次购买改善，这使得对整个市场的流动性造成一定压力。价格水平上，高盛团队的判断是，杭州整体房价仍处于阶段性底部。据滨江管理层观察，杭州二手房成交均价较前期高点已下跌近30%，部分项目跌幅甚至达到30%至50%。报告举了一个例子。市场高峰时，高端项目成交价在每平方米12万元左右。但目前同类户型的成交价已降至每平方米6万元左右，价格几乎已经分化。这样的安排对于任何一个成熟的城市来说都可以说是一个相当明显的修正。然而，价格调整并非在所有部门和所有类型的项目中均等地发生。过去，跌幅较大的往往是投资者比例较高、速度较快的项目。早期生长。对于位于城市黄金地段、以改善需求为主、学区及配套设施相对老化的楼盘，价格调整相对温和。滨江管理层的感受是，直到现在，此类重大整治工程的通道已经开始面临更广泛的压力。购房者的议价空间正在扩大，一些业主和开发商开始面临更大的压力。开发商愿意做出适度的价格让步，以换取更快的成交。需要注意的是，价格下降周期在统计层面还受到交易结构变化的影响。报告指出，2025年初，高总价、高单价的改良型甚至奢侈品将在交易结构中占有较高比例。不少成交单价都在每平方米数万元甚至更高，带动一般均价处于中间位置。库雷其中，刚需、新装修项目市场较为活跃，总价相对受控。二手房的单价通常集中在每平方米2万元左右。在这种情况下，即使各子市场的价格没有发生大幅变化，但由于交易结构的变化，统计的整体平均定价似乎下降得更多。与整体市场的疲软形成鲜明对比的是，少数龙头开发商和优质项目的相对实力较强。以金商万向大厦为例，该项目对定价表现出信心。报道指出，与邻近受限价限制的竞品项目相比，金商万向大厦平均溢价约为每平方米2万元，相当于溢价接近40%。即便如此，该项目的销售速度依然领先于竞品，且销售速度保持在相当好的水平。更引人注目的是，金商万向公馆二期挂牌时，项目组在一期开盘价的基础上，将销售均价进一步提高了每平方米1000多元，市场普遍接受了这一调整。支持这种定价能力的，是滨江多年来在杭州积累的品牌声誉、产品设计经验以及对客户需求的理解。项目从户型功能布局、公共空间设计，到景观、精装修标准以及后续物业服务，在诸多细节上进行打磨，力求让购房者感受到“看得见”的差异。在成本方面，滨江还通过本地化经营和规模经济，将营销等成本控制在较低水平。报告显示，典型项目对公司的营销成本率大约在1%至1%之间。.5%，远低于完全依赖中介渠道支付的佣金率。这背后不仅是公司内部多年积累的销售团队，更是对当地客户群体和渠道的深刻理解。通过规模优势和议价能力，滨江还可以在建设成本、材料、精装修等方面获得相对较好的条件。因此，在当前市场环境下，新拿地项目仍可实现中双位数的项目毛利率。根据管理层口径，预计公司2022年起在杭州的大部分新项目项目层面毛利率可能达到中十几位，而公司2025年第三季度确认的毛利率总体水平处于中低位，表明新项目盈利质量正在逐步提升。从征地速度来看而投资方面，滨江目前的态度可以概括为“聚焦核心、动态稳健”。随着市场整体枯竭速度放缓，公司更加关注未来项目销售的确定性，而不仅仅是纸面利润率。管理层表示，他们对未来的投资项目持乐观态度。目标的一个重要约束是在合理的时间内实现更快的去污，从而减少资本覆盖和市场不确定性。在城市选择上，公司更愿意深入融入杭州及其周边主要城市熟悉的圈子，而不是此时大规模向外扩张，进入陌生的二三级市场。在具体项目运营方面，滨江也在努力压缩开发周期，提高资金周转效率。管理层设定的目标是尽量将时间控制在4到5个月内从征地到一期开业的第一个窗口期。这意味着在产品前期规划、设计、审批、施工组织等方面需要高度配合和提前协调。更快的传输速度，一方面有助于在merkado环境相当稳定的时间窗口内尽快推出产品。另一方面，也可以缩短资金在项目上停留的时间。在当前融资成本和融资金额相当敏感的环境下，这样的安排具有现实意义。在谈到融资环境时，报告也提供了一些候选的描述。总体来看，银行体系对房地产开发贷款，尤其是白名单外、杠杆水平较高的民营房地产企业仍保持谨慎态度，新增授信相对有限。滨江管理部表示，根据他们的经验，最近银行贷款速度并没有出现明显的加速，导致银行白了。大多数情况下，开发贷款主要以现有的延期和续签的方式进行，新增额度并不多。即使有些项目运行良好、销售稳定，银行在发放新贷款时也会注重现金流的安全并组织项目本身的资金管理。对于像滨江这样在当地口碑较好、物业质量相对稳定的开发商来说，融资渠道还是比较通畅的，但成本和额度更加细化。报告没有提供具体的融资价格数据，但从管理层报表中可以推断，房企间的融资成本差异正在加大。资信较好、资产较为透明的企业可以从银行和部分非银行机构获得相对稳定的资金，而一些资金实力雄厚的企业则可以从银行和部分非银行机构获得相对稳定的资金支持。处于信用状态的企业面临更高的融资门槛。融资水平的分化，以及前面提到的销售和利润产生的分化，构成了当前行业环境的一个重要特征。为了帮助投资者更好地在全国范围内比较杭州市场，报告还附上了几张图表，直观地展示了当地一手房、二手房和土地市场的运行情况。我们几乎可以口头解释这些图表发出的信号。首先，从一手住宅成交情况来看，杭州新房销售近年来呈现出较为明显的波动。在一些政策支持政策和月份，如果热门项目集中在市场上，短期内成交量将会增加。但从中长期趋势来看，整体交易规模较高峰期有所下降。与销量相符趋势上，可售库存持续增加，主要可售库存去化周期近几年总体呈现拉长趋势。如果将尚未达到预售条件的在建项目和已捐赠但尚未建设的土地也算在内，那么杭州主市场的整体供应压力就更容易理解了。报告公布的数据是2025年第三季度，如果以最近12个月的销售率来衡量，整个主市场的去库存全面去化已经超过了三年。这意味着未来一段时间，杭州房地产市场主要处于以消化存量为主、供应增量较为谨慎的阶段。开发商也将更加注重拿地与开工的平衡。二手房市场方面，图表显示，成交量为近年来杭州二手房总体呈现先抑后稳的走势，但挂牌数量不断增加，挂牌存量再创新高，平均成交周期也较近年拉长。这与我们前面提到的“卖房不急着买房”的行为模式是一致的。对于很多家庭来说，在当前更加注重财务安全的环境下，选择出售手中的改良房产、暂时持有现金或者降低杠杆是更为理性的策略，这也进一步提振了二手市场的供应。报告还引用了国家统计局发布的杭州新建、二手住宅价格指数。从图形走势来看，两条曲线自高点回落后，呈现稳定下降趋势，局部波动不大。范围为二手房价格波动幅度略大于新房。到2025年下半年，与峰值相比，这两个价格都会有更明显的调整，但都将处于相对温和、渐进的调整过程，而不是单边大幅下跌。另一方面，这种节奏反映了前期快速上涨所进行的技术调整。另一方面也反映出，在政策引导和市场自发调节的共同作用下，价格围绕合理区间运行更加趋于动态。土地市场方面，报告中的图表显示，近年来杭州土地出让金额和面积出现较大波动。从2025年前10个月的数据来看，土地出让成本同比大幅增长，而土地出让面积同比增幅则较为温和，总体上看，土地出让成本同比增幅较为温和。溢价仍维持在不是特别高的范围内。这说明，一方面，地方政府在出让结构规则中更倾向于推出优质地块，且单块地块总起拍价较高。另一方面，房企拿地也更加理性，普遍追求“量入为出”的投资节奏，很少出现以往高地价拿地的场景。在杭州市场开发商结构方面，报告用表格对2025年前10个月本地新房销售前10名企业进行了分类。从榜单中可以看出，本土成长型房企与全国大型房企共同构成了杭州市场的主力军。其中，滨江集团凭借强大的本土资源和产品美誉度位居前列。部分开发商还拥有央企、地方国企背景保持稳定的市场份额。这样的结构一方面体现了当前环境下购房者对品牌和信用的重视。另一方面，也意味着市场竞争正逐步从以往的“规模和速度的竞争”转向“质量和稳定性的竞争”。除了杭州当地的情况外，高盛团队还将此次调查的结论与之前在深圳、广州等城市的观察结果进行了比较。总体来看，一线、强二线城市本轮行业调整的共性是市场层面销售增速放缓、价格回调，结构性亮点集中在区位优质、产业基础扎实、配套完善、产品能力突出的项目。不同城市之间的差异体现在产业结构、发展节奏等多个维度。人口流动和土地供应方式。以杭州为例，数字经济和新兴科技企业占比较高，年轻人占比也较大，这为中长期住房需求提供了一定支撑。但短期来看，在价格回调和心理预期的影响下，购房行为变得更加理性。从行业角度来看，报告对“两极分化”这个关键词的理解可以分为几个层面。第一个层次是项目之间的两极分化。同城甚至同一区域不同楼盘的销售业绩和价格走势存在显着差异，产品、品牌、服务实力的效应被放大。第二个层面是企业之间的两极分化。资产质量稳定、财务结构相对健康、融资渠道畅通的房地产企业越过周期并根据市场调整进行适当调整的能力更强，而债务负担重、产品信誉一般的企业更容易受到销售放缓和融资宽松的双重挤压。第三个层次可以理解为区域之间的两极分化。靠近产业平台、交通枢纽、优质教育和资源医疗的行业，其弹性明显高于远郊和人口引进有限的地区。对于研究机构来说，实地调研的价值在于通过企业访谈、项目走访，还原数据背后的逻辑和情感。本报告以杭州为例，为理解当前中国房地产市场的结构性变化提供了一个视角。行业整体进入存量经营、结构优化的新阶段。仅依赖高营业额和高杠杆的模式的空间范围在缩小，而对产品、服务、城市选择、资本管理能力的要求却越来越高。能够适应这种变化、提升专业能力的企业，更有机会在新的环境下获得相对稳定的发展。最后，创建摘要并连接报告中的一些关键信息。首先，杭州本地就业总体稳定，但居民收入预期趋于谨慎，购房决策更加理性。其次，一二级市场供给压力都不小。综合去库存周期已超过三年，二手房挂牌数量创历史新高。第三，从价格来看，二手房总体均价较高点有30%左右的回调，个别项目调整幅度在30%至50%之间。统计局的lookggi交易结构的变化也增强了CAL水平。四是靠近高新技术产业集群、产品能力突出的高端及改良项目销售业绩和定价能力仍较强。例如，滨江金商万向公馆在溢价和销售方面表现出明显优势。第五，在经营策略上，龙头房企选择聚焦核心市场，控制投资节奏，加快迁移发展，用精细化运营换取稳定的利润水平。六是在融资层面，房地产开发贷款整体仍持谨慎态度，融资条件的认定加剧了不同房企间的业绩差异。显示结果奇怪 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